近日，多個城市相繼發布零售物業相關報告。

整體看來，我國零售物業愈發多元的投資及載體，帶動消費場景多維度呈現，市場復蘇態勢得到進一步鞏固。同時，優質購物中心供應逐步向多元化發展，商業版圖持續外擴。

穩中有升

從各地零售物業情況來看，租金止跌企穩，在進一步復蘇當中，預計下半年仍將繼續回升。

據《上海半年度房地產市場回顧及展望報告》顯示，上海零售物業市場在經歷疫情沖擊后已觸底反彈。今年前五個月，上海社會消費品零售總額同比上漲35.2%。其中5月單月較去年同月增長15.7%。二季度迎來四個新項目開業，包括啦啦寶都、普陀綠地繽紛城、博薈廣場和漕河涇印象城，共為市場帶來32萬平方米新增供應量，推升了外環內購物中心和百貨業態物業存量至1400萬平方米。

上海全市購物中心首層租金較上季度增長0.3%，為26.3元每平方米每天，較去年同期上漲0.2%。全市購物中心空置率環比下跌0.4個百分點至9.2%，較去年同期下跌2.5個百分點。其中核心商圈購物中心空置率較上季度下降0.8個百分點至7.6%，非核心商圈下降0.3個百分點至9.6%。

無獨有偶，廣州今年上半年餐飲和服飾業態是整體租賃需求的最大來源，新增租賃面積占比超過50%。核心商圈個別優質項目對零售商吸引力不減反增，租金水平平穩;南京全市優質零售物業的首層凈有效租金有所回升，為16元每平方米每天，環比小幅上漲0.2個百分點。在深圳，上半年優質零售物業租金上浮1.3%，截至今年二季度，全市整體空置率為3.3%。據悉，該數據仍處一線城市最低水平。

此外，在成都，零售物業市場上半年新增供應持續下沉，三個新開業購物中心均落于非核心商圈，其中龍泉的世茂廣場和新都的龍湖錦宸天街推動近郊商圈提檔升級，且均注重“公園+”場景的打造。數據顯示，盡管市場大規模調整導致空置率較去年末略微上浮6.9%，但受核心商圈拉動，全市購物中心首層平均租金止跌企穩。

供需兩旺

著眼于需求，持續向好的消費基本面逐步投射到市場，今年上半年除超市、購物中心外，新增倉儲需求備受矚目。

在成都，倉儲物流市場供應保持高位，迎來3個項目交付合計約33萬平方米，均落于青白江園區。租賃需求于二季度顯著上升，但因一季度短租到期引發的集中退租，上半年吸納量較去年末略有下降，錄得約39萬平方米。全市高標庫整體空置率較去年末下降1.6個百分點至14.4%，系近三年來的新低。平均租金較去年末下跌1.4%，跌幅進一步收窄。

世邦魏理仕成都研究部負責人林晴嵐表示，“上半年成都房地產市場趨勢反映出投資者長期看好成都并帶動市場供需兩旺;以‘新成都人’為根本，城市多中心開發、多元化發展;以科技創新為引領，傳統與科技行業加速融合，聯動升級;體驗為重，生活、消費等愈發場景化發展。”

在重慶，零售物業市場新增供應約28.1萬平方米，助推全市零售物業市場總存量達691.3萬平方米(含百貨)。從供應端來看，上半年共錄得兩個新項目入市，分別是位于渝北區域的光環購物公園和大渡口區域的萬象匯。作為全國首個生態型商業綜合體，光環購物公園將自然生態與城市功能有機結合，且項目緊鄰軌道交通5號線，地理位置優越。位于大渡口區域萬象匯的入市，豐富周邊消費者購物選擇與消費體驗，同時也有利于提升區域整體商業品質。

在貴陽，從2020年下半年到今年上半年，貴陽零售物業市場新增供應約29萬平方米，助推零售物業市場總存量達到240萬平方米(含百貨)。從租賃需求端來看，由于2020年下半年新開業項目數量較多，市場競爭加劇，導致全市購物中心整體空置率同比上漲0.4個百分點至8.6%。

值得關注的是，市場競爭也在加劇。隨著城市常住人口向非核心區域聚集，零售商業格局逐漸發生變化，主要表現在新入市商業項目類型和零售區域市場變化方面。以貴陽為例，在新入市商業項目類型方面，早期貴陽零售市場項目供應類型主要以百貨和購物中心為主，近年來貴陽新入市商業項目類型逐漸發生變化，購物中心受市場追捧，在貴陽零售物業新增供應面積占比超過95%。區域市場方面，貴陽零售商業格局在空間分布上也逐漸由早期單一區域市場發展為六大組團式區域市場，不斷豐富消費者購物體驗。

專家預計，未來將有超90萬平方米的新增供應進入貴陽零售物業市場。核心商圈占全市新增供應面積占比將達24%，在擴容核心商圈的同時，也將為市場增添諸多新意。

加速迭代

我國主要城市零售物業市場租金企穩，城市層面的走勢普遍保持一致，而差異主要體現在項目層面。從三級商業體系分析，核心商圈的資產表現更加穩健且優異，抗風險能力更強。

一個城市的核心商圈往往也是旅游客群的集中地，例如上海南京路步行街、成都春熙路步行街、重慶解放碑步行街等核心商圈游人如織。

游客到訪量的回升也是加速核心商圈回暖的重要因素。相反，近郊區域的商業整體表現則喜憂參半，市場的整體性回升仍有待時間檢驗，因此部分運營能力相對有限的購物中心仍面臨商家退租、人流稀缺的困難。尤其是我國的社區商業在疫情這場大考中并不過關，未來社區商業生態體系的建立仍有待強化和豐富。

同時，從商業定位視角來看，擁有高端奢侈品加持的購物中心整體表現優異，而中端定位、大眾消費為主的項目則出現分化。

事實上，中端購物中心的消費客群實際上不穩定性較強，因此其經營性風險取決于其所在的競爭市場。而市場供需關系、整體商業氛圍、交通通達性以及跨區域之間的客群分流都有可能導致零售項目表現出分化。目前看來，不同檔次、不同定位的商業項目的整體表現同樣大相徑庭，優勝劣汰或將是大勢所趨。

對此，專家表示，未來，我國頭部開發商、商業運營商憑借更強的抗風險能力也將扛起商業開發的大旗，引領行業發展。多年積累的商業資源和運營經驗也將加速其輕資產的戰略發展，從開發到運營，從增量到存量，更多產品線完整的商管公司也將向市場輸出零售商業招商、運營、管理服務。(依琰)

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