工業用地怎么轉商業用地?

工業用地轉商業用地必須符合城市控制性詳細規劃，即：現行城市控規已將工業用地調整為商業用地。根據《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)工業用地改變為經營性用地必須實行招拍掛出讓”的規定，工業用地調整為商業用地后，應收回原工業用地重新按商業用地依法招拍掛出讓。

(一)前提條件：必須符合城市總體規劃，并需經過規劃部門批準，需要土地部門的領導簽字意見。

(二)如果符合城市規劃可以改變為商業用途的，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。

城區劃撥土地，工業用地變成商業用地，要經過規劃部門審查，市政府同意的前提下，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，沒有明確的標準，各個地市也不同。

(一)權限問題：由于土地使用性質變更必須經當地規劃管理委員會批準，一般規委會主要成員為書記、市長、分管副市長，因此當地一把手必須對此事不反對才有可能。

(二)原則問題：當地規劃局、國土部門分管部門、分管副局長、一把手應該支持并同意(主要是規劃部門審核是否符合土地利用規劃，國土部門負責變更費用的核定和是否有相應的土地利用指標核定)，因此土地必須符合城市總體規劃、土地利用規劃;同時原則上掛牌、拍賣用地不能變更(除非上述核心政府管理層認為有相當合理的理由)。

(三)程序問題：首先土地方向規劃部門提出變更申請，規劃審批—國土部門征詢意見—規劃管理委員會審核—國土部門費用核定—規劃同意變更，與國土部門簽訂變更合同—規劃設計條件變更。

工業用地轉商業用地費用是多少?

工業用地轉商業用地費用是根據具體情況不同而由所差異的。工業用地轉成商業用地，需要補繳土地出讓金，涉及到印花稅、契稅;土地使用稅按原規定執行若原工業企業有優惠，則性質發生變更后可能優惠將取消。

1、若是位于新規劃的商業區內，則經規劃批準，取得新的城市用地規劃許可證后向國土部門申請并重新繳納商業土地性質的出讓金即可。

2、若是轉讓，則必須掛牌招標，并且應繳納該土地差價的所得稅，大概每平米是補差價200元的費用。

3、改變用途需由有資質的土地評估機構進行評估，到當地政府進行價格確認，才可以知道應交土地出讓金的具體數額。

4、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規劃的副市長簽字，然后拿著批復到規劃部門辦理規劃變更。但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓。和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金。

根據《城鎮土地使用稅暫行條例》規定，土地使用稅以土地使用證確認的面積為計稅依據。尚未核發土地使用證或實際占用面積超過土地使用證確認面積的，納稅人應據實申報，地方稅務部門核實計稅。

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